房地产巨头绿地将项目卖回血 231亿元资产套餐上架
对于将在格陵兰出售的商业项目，房地产行业的一些人告诉第一财经记者，资产包仍在寻找买家。“但最初对这些资产感兴趣的人并不多，一些资产的价格仍然过高，而且由于商业税率高，大家对接手商业项目仍然持谨慎态度。”
七彩里商场一楼，工人还在施工。
这是绿地集团的存量商业改造项目。11月16日，记者走访上海静安区项目，发现一楼装修未完成，二楼餐厅全部关闭。
相对于商业项目的装修，绿地有更迫切的事情要完成。现在已经决定打包一些项目出售，七彩虹项目就是其中之一。据第一财经记者获得的一个商业项目推荐，绿地集团拟以231亿元的价格出售上海和江苏14个项目的27处房产。
出售资产是高杠杆房企常见的退钱方式。踩了三条红线的绿地集团，希望快速回血，优化财务指标。
出售231亿元资产
近日，第一财经记者收到绿地集团商业项目推荐书，显示绿地集团拟出售上海、江苏等地包括14个项目在内的27处房产，交易方式多为整栋销售、资产交易、股权交易。在推荐的项目中，有许多具有交通识别能力的地铁上部结构综合体和具有市中心区位优势的成熟商业区物业。
去年开业的商业存量改造项目绿地奇彩里也在销售项目名单中，边界有地铁资源，有配套商圈。
《第一财经》记者昨天走访绿地七彩巷，发现商场一楼大面积正在装修，二楼餐厅全部关闭，三楼餐厅正常营业，但午休时间顾客不多。此外，商场8楼的共享办公空间有很多空置的办公室，较大的办公室里堆满了杂物。记者从销售人员处了解到，这一层写字楼的租金约为每天每平方米3.5~5元，在市区处于较低水平。
已上市出售的青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等7个项目中的部分物业尚未竣工，交付时间最早1年，最晚5年。
经计算，资产包中所有资产的总价值约为231亿元，最高单价为每平方米6.2万元，最高总价近20亿元。
关于出售资产的举措，绿地回应称，出售物业是公司运营的正常状态，竣工后出售或短期运营增值是绿地开发商运营项目的长期策略。
但在踩了三条红线的“红档”房企中，绿地的商业销售业务被赋予了更多“减负回血”的期待。
根据财务报告，绿地控股经营活动产生的净现金流量(600606。SH)今年前三季度为50.04亿元，同比下降45.17%。计息负债方面，短期贷款299.47亿元，同比增长12.4%；长期贷款1806.76亿元，同比增长19.05%。
今年上半年，格陵兰一年内到期的计息债务占计息债务总额的36.48%，资产负债率为87.93%，远超红线，处于行业高位，速动比率长期保持在0.45左右。基于今年的中期业绩，绿地成为30强房地产企业中唯一不能增加计息负债规模的“红档”国有企业。
与此同时，格陵兰正在不断提升基础设施业务的规模。今年第三季度，基础设施项目和专业项目总量分别比去年同期增长115%和374%，目前仍是绿地投资的重点业务领域。半年报数据显示，绿地基础设施业务收入同比下降16%，一定程度上拖累了公司整体盈利能力。
面对现金流和负债的压力，绿地也在加快物业销售和融资的步伐。
今年前三季度，绿地销售面积1760.4万平方米，合同销售额2178.8亿元，分别比去年同期下降16.8%和7.1%。但第三季度销售增速明显加快，7-9月份合同销售面积和销售额分别增长15.8%和26.9%。
此外，绿地分别于9月15日和11月12日向股东公司绿地借款5亿元和1.9亿元，年利率分别为6.5%和5.7%。同时，根据上交所信息平台的消息，11月11日在绿地获批170亿元人民币的企业债券。绿地在招股说明书中表示，由于提高了公司的流动性比率，筹集的资金将用于偿还四家公司的债券。
相对于主动出售资产和多方融资，绿地近期投资略显谨慎。根据今年绿地新增房地产项目数据显示，自年初以来，单月新增房地产项目总量持续上升，8月份达到峰值229.55亿元，9月和10月以来项目数量和投资规模大幅下降。中智研究所的数据显示，今年前5个月至前8个月，绿地征地总量增加了37%~55%，但进入9月后，增幅降至10%以下。
商办率先承压
对于将在格陵兰出售的商业项目，房地产行业的一些人告诉第一财经记者，资产包仍在寻找买家。“但最初对这些资产感兴趣的人并不多，一些资产的价格仍然过高，而且由于商业税率高，大家对接手商业项目仍然持谨慎态度。”此人认为，如果你对交易感兴趣，价格松动的可能性是存在的。“毕竟在‘三条红线’的融资限制下，每一笔钱都是‘救命钱’。”
在房企融资紧张的环境下，商业市场似乎压力更大。在总公司房地产企业从事写字楼销售的俞女士告诉《第一财经》记者，今年的商业市场不景气，很多开发商都在考虑通过股权交易转让整个项目公司。“今年，由于疫情、外部环境、市场周期等因素的结合，企业现金流困难。上半年很多企业收回租赁，商业租赁市场不好。考虑到整体市场，一些开发商别无选择，只能考虑通过股权交易一次性出售项目，这样至少可以回报这个。”此次格陵兰出售的27处房产中，有7处房产是股权交易。
中国工程院数据显示，截至第三季度末，上海写字楼空置率较上季度上升1.57个百分点。中智研究院认为，由于疫情对经营环境的影响，大部分企业仍然以节约成本为首要考虑，预计短期内空置率会有所下降。
随着销售的减少，价格也下降了。据dtz报道，在诸多不确定因素的影响下，上海写字楼租金持续走低。今年第二季度甲级写字楼日均租金为8.3元/平方米，较第一季度下降3.4%，核心商圈与新兴商圈租金差距进一步缩小。除上海外，深圳甲级写字楼租金也有所下降，全市甲级写字楼租金dr
对于以销售为商业发展主要策略的“绿化带”来说，未来商业销售的压力将是一个巨大的挑战。“绿地开发项目中有大量商业项目。这几年商业项目比较好卖，问题不大；但是最近商业企业销售价格下降，销售难度加大。这对于原本打算销售的绿地来说压力更大，所以企业会进一步加大销售力度。”