店铺进入“免费送货”时代 你能看透零风险逻辑背后的三个坑吗？
观察者老王半岛大厦评析
房地产市场是巨大的。
在2021年第一次音频传播课上，潍坊读者问老王一个问题：
我们这里有开发商，现在在搞店铺免费送货。只要在规定时间内付清全款，房价每年还10%，相当于一个店十年。这件事有风险吗？
没有风险？让我们在三点钟聊天。特别是不针对任何开发商，也不希望任何开发商坐实。
| PART 1 |
鸡肋资产溢价卖
不用说，我想大家都能感觉到，商铺比房子难卖多了。所以有一些资金雄厚的经销商专门做店铺。
在楼市，血棚自学成才的老板自然不是冤大头。他们在商店做生意，自然利润丰厚。一般情况下，他们向开发商整体打包购买商铺的价格约为正常价格的30%，但在极端情况下会有较低的折扣。然后充分发挥自己的销售优势，慢慢把这些店铺打散卖掉。
打折买的前提是渠道经销商手里有钱，这家店未来有升值潜力。
如果这两点靠不住，那么开发商可能会三折出售，没人接手。即使这家公司最后破产了，这些公司也会被法律拍卖，最多打三折，做拍卖的公司因为交易周期长也不会做。
现在开发商拿出这部分资产，以原价0元买入。商店的抵押价值比可以交易的市场价格至少高30%。如果再算上通货膨胀，这个账户就更难平复了：
根据专业计算，你的投资实际现值为61.45万元。
这个账精准不精准我说不准，但我知道一点：地产老板们都有自己的宏观经济团队和精算师团队，而普通的你没有，你只有一颗想占便宜的心。
| PART 2 |
商铺业主都是物业案板上的“肉”
经济账都是公道账，还有一些可怕的小账，不在店里干活就不知道了。今年夏天，在老四方宁化路一个新房小区做维权系列稿子的时候，一个店家向老王反映了这样一件事：自家店漏雨的物业公司从来没管过，高额的物业费从来没收过一点。
最让他无奈的是，商铺不是一户一表，这个电费费率是个傻账，你不能质疑物业公司，一旦质疑这个表，它跑的更快。而且只要你的电费余额不足，不管多热，你都会马上被切断。
买了店就知道，即使合同上注明可以做餐饮，也没有烟道排烟；
买了店就知道物业费和水电费太高了。有时候，这是一个愚蠢的账户，记下了房产的价值，只要你想提高价格，你可以在任何地方降价：
买了商铺就知道，开发商不给你产权证，你只能去法院处理.
店铺不是你想的那样，只是坐在家里收房租。与普通住宅相比，商铺业主缺乏相关法律法规的保护。在开发商指定的物业面前，他就像一只小羊，你可以叫，但我可以把肉切成我喜欢的样子。
| PART 3 |
ng>10%一定会给吗？当然，很多人觉得我上面说的事儿都不是事儿，10年白得一个商铺，我就是觉得划算。那么，我们再来讨论一个核心问题：
10%的返还，真的都能按时给吗？
《人民法院报》在2019年曾经发布了一篇题为《商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策》的文章。文章总结了河南的经验教训后，指出了这种模式的风险：
开发商或者经营管理公司作为商场的管理者，有着较强的风险承受能力，初期能够按时足额支付租金，但由于经营项目前期运维成本较高，特别是随着经济环境的多变性、市场开发的延续性，整个项目可能长期入不敷出，导致资金周转困难甚至资金链断裂。对商铺业主来说，投资售后返租商铺的主要目的是稳定的投资回报，一旦开发商或者经营管理公司履约能力不足，导致无法定期返租，必然损害商铺业主的投资收益。
有很多人说，小开发商烂尾很正常，大开发商就不存在这种问题。但是你要看明白，和你签约的是集团公司，还是这个头部房企为了开发这个项目成立的公司？黄奇帆认为，中国房地产一大问题就是房地产企业杂、散、小，企业层层叠叠。一个大房企，到一个地方搞开发，就会注册一大堆企业。
一两年以后，当你发现10%收益的收益没有像开发商承诺的那样打到你的账户上，你想到的第一件事就是拿着合同打官司，但是这时候你发现和你签合同的有限责任公司已经破产倒闭或者注销了，那你还有什么办法？
所以，白送的，就一定不是坑吗？